居住于上海市的曹先生3年前把自己名下的成都北路上一处房屋租赁给日本人早崎让治，从事日式料理餐饮业。租期约定为3年，自2001年12月1日至2004年11月30日止。其中合同第20条还特别约定，早崎让治若想在合同期满后终止本合同，或者在合同更新时，欲变更由于租赁费用的不相称等因素而造成的租赁条件时，应在合同期满1年前至半年前，以书面形式提出。合同第27条明确双方中的任何一方如无书面申请，本合同内容将自动顺延。
2004年9月、11月，早崎让治两次向曹先生发函，表示要求在同年11月30日之后，继续按照原《房屋租赁协议》承租。但曹先生则在同年11月20日明确回函告知，租赁合同至11月30日终止，不再续租。早崎让治不满，于2004年11月29日一纸诉状，把曹先生告上法院，要求继续租赁3年，至2007年11月30日止，还就合同中“更新”一词作了说明，含义即为顺延。
曹先生则辩称，双方所签订的房屋租赁合同使用的是日文，不符中我国法律中合同使用语言上的规定，合同第20条有关表述与我国法律规定不符，其中“更新”意思表示并不明确，该条款应属无效条款。由于涉案租赁合同有约定期限，合同届满自然终止。双方若续约必须达成新的合同，现双方未能就续约达成一致，那么3年租期期满收回并不违约。
法院认为，早崎让治系外籍人，他与曹先生所签订的租赁合同，应属涉外合同关系。中国合同法没有就应该使用的文字作限制性规定。曹先生对合同文本以日文表述没有异议，该合同对双方具有约束力。而早崎让治则坚持可再续租，也不能得出顺延就再有3年期限。这种租赁，应视为不定期的租赁关系。曹先生可随时提出解除，但解除租赁也应在合理的期限前通知对方，参照双方原合同第20条关于终止合同的通知期，最迟在6个月前提出，以曹先生在2004年11月20日通知早崎让治的时间作为起算日，法院遂一审判决，该案件房屋租赁期限至2005年5月19日终止。
业内释案
根据国际上的惯例，涉及两个国家签署合同文本，一般采用两国以外的文字来表述，这可避免任何一方可能产生对合同理解上的歧义。
本案曹先生以合同文字表述是日文记载，认为该合同属于无效合同，这一观点于法理无据。用何种文字签订合同只是形式要件，关键是合同内容，是否违反法律、或被法律所禁止。只要合同内容不违法，该合同就属于有效。
鉴于双方对该房屋是否继续租赁，没有进一步明确表述，那么法官从实际出发，参照双方的原合同，要提前6个月事先通知对方，法院设定以曹先生在2004年11月20日通知时间为期限，把终止双方的租赁时间，判定为2005年5月19日。
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